Il existe plusieurs types de SPCI qui permettent de répondre à des objectifs et des profils financiers d'épargnants assez variés.
Les trois grandes familles sont les suivantes :
- SCPI de rendement
- SPCI fiscales
- SCPI de plus-values
Personnes concernées
Les SCPI est un placement ouvert à tous sauf aux citoyens américains ou « U.S. persons ».
Avantages
Les SCPI de rendement peuvent apporter une réponse efficace aux besoins des investisseurs à la recherche d'un certain rendement, mais aussi d'un potentiel d'appréciation de son capital (valorisation des parts).
Elles ont pour vocation principale une distribution régulière de revenus aux détenteurs de parts sous la forme de dividendes, généralement trimestriellement.
Le patrimoine de ces SCPI de rendement est composé essentiellement de bureaux loués à des entreprises, d'entrepôts ou de locaux commerciaux. Toutefois, on peut classer les SCPI de rendement selon différentes catégories :
- SCPI diversifiées : patrimoine composé d'immeubles de plusieurs types (bureaux, commerces, voir logement ou autres à la marge)
- SCPI de bureaux : patrimoine composé de façon prépondérante d'immeubles de bureau
- SCPI de commerces : patrimoine essentiellement affecté à des murs de magasins
- SCPI européennes : patrimoine investi majoritairement hors de France
- SCPI régionales : patrimoine investi majoritairement hors de Paris et sa région
- SCPI spécialisées : patrimoine typé sur un segment ou plusieurs segments spécifiques, comme l'immobilier de santé (Pierval Santé, Primovie)
Les SCPI Pinel : un investissement dans une SCPI Pinel donne droit à réduction d'impôt égale à 12%, 18% ou 21% du montant placé dans la limite de 300 000 euros selon la durée de mise en location des biens.
Les SCPI de déficit foncier : ce type de SCPI permet de diminuer le montant des revenus fonciers par la déduction des charges générées par les travaux de rénovation des biens acquis par la SCPI. L'excédent éventuel peut bénéficier d'une déduction sur le revenu global du souscripteur, dans la limite 10 700 euros.
Les SCPI Malraux : Elles ont une particularité, celle de bénéficier de réductions d’impôts. Ainsi ces dernières achètent et rénovent des logements situés en secteur sauvegardé, les louent durant une période de neuf ans et offre aux différents investisseurs les avantages d’une SCPI cumulés à ceux prévus dans le cadre de la loi Malraux.
La quote-part de travaux se situant généralement autour de 65% du prix de souscription (net de frais), la réduction d'impôt en SCPI Malraux atteint en fait souvent 18%.
On notera une particularité des SCPI de type Malraux ou déficit foncier: l'avantage de ne pas rentrer dans le cadre du plafonnement global des niches fiscales de 10 000 euros.
Le financement
L'investissement dans des parts de SCPI peut se faire en cash ou à crédit. L'avantage de l'achat à crédit est qu'il permet la défiscalisation des intérêts d'emprunts, ainsi que l'assurance décès et invalidité, et par conséquent de limiter la fiscalité liée aux revenus fonciers.
L'acquisition de parts de certaines SCPI de rendement peut se faire en pleine propriété ou en nue-propriété (pendant une durée fixée à l'avance). Cette solution permet de ne pas avoir de revenus fonciers et donc pas d'imposition liée au SCPI pendant toute la durée de la nue-propriété, mais elle permet surtout d'avoir une décote significative lors de l'achat des parts. Cette décote dépent de la durée de la nue-propriété bien-sûr.
Note : Pour la seule année 2018, le rendement moyen des SCPI a atteint 4,7% avant impôts et prélèvements sociaux, tandis que la valorisation des parts est ressortie à +1,78%, en hausse pour la cinquième année consécutive. Sur le long terme, les SCPI permettent d'engranger des gains substantiels : sur la période 1984-2014, l'IEIF (Institut de l'Epargne Immobilière et Foncière, un organisme d'études et de statistiques immobilières) a calculé un rendement annualisé de 7,7%.
